Boligsalget i USA er det laveste i 16 år, og ejerne låner i huset i stedet for at sælge

Salget af eksisterende boliger i USA er faldet til det laveste tempo i 16 år, og forklaringen findes i millioner af arkivskabe: lånedokumenter med en rente, ingen har lyst til at give afkald på. I stedet for at sælge låner boligejerne i friværdien i de huse, de nægter at forlade.

Det fastlåste marked rækker langt ud over ejendomsmæglerens kontor. Førstegangskøbere står nu over for låneomkostninger tæt på århundredets højeste, ejere med billige lån har al mulig grund til at blive boende, og Federal Reserve, som normalt ville lette presset, gør sig klar til at stramme det igen.

Salget styrtdykker, mens priserne knap nok rykker sig

National Association of Realtors oplyste, at salget af eksisterende boliger faldt til en årlig rate på 3,75 millioner i oktober – 5,5 % lavere end i september og 8,8 % lavere end året før. Det er det svageste niveau siden august 2010. Salget gik tilbage i Midtvesten, Syden og Vesten, mens det var uændret i det nordøstlige USA. Priserne reagerede knap nok: Den gennemsnitlige salgspris endte på 416.700 dollar, en smule over niveauet året før.

Brancheorganisationens cheføkonom, Lawrence Yun, gav boligrenterne skylden. De er, sagde han, ”steget til deres højeste niveau siden 2000, bortset fra en enkelt måned i 2023”. Den gennemsnitlige fastforrentede rente på et 30-årigt lån ligger omkring 7,2 %, og den sprang på én dag til 7,30 % efter ugens højere inflationstal end ventet, ifølge Mortgage News Daily. Under pandemien kostede det samme lån kun lidt over 3 %.

Et gammelt billigt lån er mere værd end en flytning

Næsten halvdelen af alle udestående boliglån i USA – 49,1 % – havde en rente på 4 % eller derunder i andet kvartal, viser en analyse af føderale data fra Realtor.com. Hvis man bytter det lån ud med et nyt til over 7 %, kan det lægge flere hundrede dollar oven i den månedlige ydelse. Derfor vælger ejere, der har brug for kontanter, i stedet en boligkredit med pant i friværdien. Saldoen på den type kredit steg med 23 milliarder dollar i tredje kvartal – den største stigning siden 2005 – til 481 milliarder dollar, oplyste Federal Reserve Bank of New York.

Långiverne mærker fastfrysningen fra begge sider. Ansøgninger om refinansiering lå 57 % under niveauet året før, og ansøgninger om lån til boligkøb var faldet med 18 %, ifølge Mortgage Bankers Association – selv efter at et kortvarigt rentefald lokkede nogle købere tilbage.

Friværdien som sikkerhedsnet følger en variabel rente

Yun anlægger den optimistiske læsning. Landets 88 millioner boligejere står generelt på et solidt økonomisk grundlag, siger han, og et rentefald kan frigøre en betydelig opsparet efterspørgsel. Danielle Hale, cheføkonom hos Realtor.com, tror heller ikke, at salget vil forblive så lavt. Begge vurderinger bygger på billigere lån, mens de handlende satser på det modsatte. Boligkreditter med pant i friværdien har som regel variabel rente, der ifølge Bankrate i begyndelsen af november i gennemsnit lå på 7,49 %. Hver renteforhøjelse fra Fed rammer dermed netop de ejere, der valgte en kreditlinje frem for et salg. Saldoerne ligger stadig langt under toppen i 2009 på omkring 714 milliarder dollar, men er nu steget 18 kvartaler i træk.

Tallene beskriver et amerikansk problem. De fleste boliglån i USA har fast rente i 30 år, og derfor bliver ejerne boende frem for at sælge, når presset stiger. I Storbritannien, hvor Bank of England hævede renten til 4 % denne måned, og fastforrentede låneaftaler typisk løber i nogle få år, slår højere renter hurtigere igennem på husholdningernes budgetter.

Fed mødes, før næste opgørelse over boligsalget kommer

Forbrugerpriserne steg 0,4 % i oktober, mod økonomenes forventning på 0,3 %, og de handlende regner nu en renteforhøjelse i december for sikker: Omkring 88 % forventer en stigning på et kvart procentpoint, mens resten venter et halvt point, ifølge CMEs FedWatch-værktøj. Efter forhøjelsen i september ligger Feds styringsrente nu i intervallet 3,75 til 4 %. Det var den første forhøjelse siden 2023. Beslutningstagerne holder årets sidste møde den 8. december, og ejendomsmæglerne offentliggør novembertallene for boligsalget den 9. december.

En renteforhøjelse vil gøre det nye boliglån dyrere for køberen og gøre det dyrere for ejeren at blive boende i det hus, vedkommende har lånt i friværdien på.

Tags: Federal Reserve, renter, boliger, boligmarkedet i USA, boligrenter, National Association of Realtors